Le courtier en crédit est un professionnel de l’immobilier, son objectif est de trouver le financement le plus adapté à un profil d’emprunteur, aux meilleures conditions du marché.
Il est mandaté par ses clients pour les représenter auprès des banques. La négociation du prêt est alors réalisée par cet expert en crédit immobilier qui va se servir de ses volumes en prêts pour négocier les meilleures conditions.
SAGESSE CREDIT a des conventions avec toutes les banques et établissements financiers spécialisés en immobilier, ce qui lui permet de trouver des solutions face à un refus de prêt, d’une banque à l’autre les conditions d’acceptation d’un dossier ne sont pas les mêmes. Le courtier connaît parfaitement tous les différents prêts immobiliers existants sur le marché, il a donc de nombreuses possibilités de financement là ou un financement d’une seule banque peut avoir certaines limites.
Quand on nous demande quelle est la meilleure banque pour un prêt immobilier, nous répondons systématiquement par deux autres questions :
» Pour financer quel type de projet ? « ,
» Pour quel profil d’emprunteur ? « .
Il n’y a pas de banque qui surclasse les autres, il y a des produits plus performants que d’autres, car mieux conçus ou mieux adaptés aux besoins des emprunteurs.
A nous de bien évaluer les demandes et de sélectionner un financement sur mesure dans le large éventail proposé par les banques avec lesquelles nous travaillons.
Le prêt immobilier
Il existe plusieurs types de taux de crédits immobiliers, qui vont du taux fixe garantit pour toute la durée du financement aux taux variables capé. On peut également proposer des formules intermédiaires avec des périodes de taux garantis plus ou moins importantes suivants les établissements financiers. Chacun de ces prêts est spécifique et peut répondre à certains emprunteurs.
Mais ce qui est valable pour un profil ne l’est pas forcement pour l’autre ! C’est pourquoi un entretien personnalisé permettra au courtier de proposer de manière objective un type de financement plutôt qu’un autre.
Ci dessous quelques exemples de crédits et des précisions sur les termes couramment employés :
Le prêt à taux fixe :
Le taux est définit à la mise en place du contrat et demeure identique jusqu’à l’échéance. Vous avez toutefois la possibilité de moduler vos échéances, c’est-à-dire augmenter ou réduire la mensualité à date anniversaire. Si vous augmentez la mensualité du crédit, la durée en sera diminuée, inversement si vous diminuez votre échéance le prêt sera prolongée.
Le prêt à taux variable :
Le taux initial va être amené à évoluer à la baisse ou à la hausse dans la limite d’un plafond prédéfinit. Ce taux est généralement indexé sur l’Euribor et il offre l’avantage, en principe, d’être initialement moins élevé que le taux fixe. Les prêts Capés : ils ont l’avantage d’offrir une sécurité avec un taux plafond (de +1% à +3% par rapport au taux initial) au-delà duquel la hausse n’est plus répercutée.
Prêt immobilier modulable :
L’option modulable permet de modifier vos remboursements mensuels à la hausse ou à la baisse en fonction de l’évolution de vos ressources.
Ainsi tout changement du montant de vos mensualités sera ajusté par une variation de la durée de votre prêt .Cette option peut s’appliquer aussi bien à un prêt immobilier à taux fixe que variable. Suivant les banques la possibilité de moduler les mensualités est plus ou moins importante, avec ou sans frais. Votre courtier en prêt immobilier trouvera l’établissement bancaire le plus adapté à votre situation pour la modularité.
Prêt immobilier à paliers (lissage de prêt) :
Ce type de prêt permet de prendre en compte un montage financier ou les durées des différents prêts ne sont pas identiques. L’objectif étant de garantir à l’emprunteur une charge mensuelle acceptable pour lui et recevable pour l’acceptation du crédit par la banque. Avec ce type de prêt on peut ainsi bénéficier de prêts aidés (Prêt à taux 0, prêt patronal…) qui sont généralement sur des durées plus courtes que le prêt principal de la banque.
Mais attention dans certains types de montage le recours au prêt à paliers peut rajouter du coût sur le montage total du projet. On peut même être amené à refuser certains prêts dits « aidés » pour diminuer le coût du crédit. Là encore votre courtier trouvera la solution de financement la moins couteuse.
Le TEG (taux effectif global) :
C’est le taux qui calcule le coût réel de votre crédit. Il peut inclure notamment les frais de dossier, l’assurance, le coût de la garantie….
Montant d'emprunt immobilier :
Le prêt immobilier peut inclure en plus du prix d’achat, les frais de notaire, d’agence ou les travaux. On entend généralement dire qu’il faut avoir un apport pour réaliser un projet immobilier. Dans la pratique certaines banques permettent d’emprunter la totalité des coûts liés au projet, on parle alors de financement à 110 %.
En ce qui concerne les prêts à la consommation en place avant le projet immobilier, on ne peut généralement pas les inclure dans un rachat avec un prêt immobilier. Si vous ne pouvez pas les solder par anticipation, nous regarderons si un lissage de prêts est possible.
Les remboursements de prêts doivent généralement se situer entre 30 à 35% des revenus, voire moins en fonction du nombre de personnes dans le ménage ou plus si les revenus du foyer sont très importants
Durée d'emprunt immobilier :
La durée la plus fréquente est de 25 ans, même si certaines situations nécessitent un montage sur une durée de 30 ans. Toutefois il est peu probable que le crédit aille jusqu’à son échéance, en moyenne, la durée de vie d’un prêt immobilier est de moins de 10 ans, donc le coût total du prêt est calculé en fonction des intérêts payés sur cette durée.
La meilleure durée pour envisager son prêt est celle pour laquelle les mensualités du prêt vous sembleront les plus acceptables pour votre budget. Il faut donc choisir un prêt flexible qui s’adapte à l’évolution de votre capacité de remboursement afin de diminuer le coût du crédit après quelques années de remboursement.
Rachat de prêt immobilier - Renégociation de taux :
Profiter de la baisse des taux d’intérêt pour un prêt immobilier en cours est possible et s’avère souvent une opération intéressante. Si les taux d’intérêt sont à la baisse, vous pouvez réduire vos mensualités d’emprunt sans allonger la durée de votre prêt.
Un rachat de prêt immobilier par votre courtier vous permet de contracter un nouveau prêt qui vient se substituer au précédent afin de bénéficier de taux d’intérêts plus intéressants. Cela vous permet de réduire vos mensualités en conservant la même durée de prêt ou de conserver vos mensualités actuelles et de diminuer la durée. Il est également possible d’inclure vos autres prêts en cours (crédits à la consommation, automobile…) dans le nouveau prêt immobilier.
Les garanties liées à l’emprunt :
Les garanties hypothécaires : Elles confèrent à l’organisme prêteur le droit d’ordonner la vente de votre bien à son profit, en cas de non-paiement des mensualités du crédit.
• Le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD): Cette garantie hypothécaire est retenue lorsque le prêt immobilier est destiné à l’achat d’un bien ancien ou achevé.
• L’hypothèque conventionnelle : Cette garantie hypothécaire est retenue lorsque le PPD ne peut s’appliquer : C’est-à-dire lorsque le prêt immobilier est destiné à l’achat d’un bien neuf (construction, VEFA). Son coût est plus élevé que le PPD car des frais de publicité foncière sont supportés.
L’organisme de caution en remplacement d’une garantie hypothécaire:
Cet organisme se portera caution de l’emprunteur et remboursera le prêt à la banque en cas de non-paiement, mais pourra ensuite se retourner contre l’emprunteur pour obtenir remboursement de la dette. Cette garantie peut être moins onéreuse que l’hypothèque et ne nécessite pas la mise en place d’un acte notarié. Il est à noter qu’une partie des fonds peut être restituée au terme de l’emprunt.
L’assurance emprunteur
Lorsque vous empruntez pour un projet immobilier il faut obligatoirement souscrire une assurance emprunteur dite assurance à la personne.
Cette garantie couvrira votre crédit immobilier en cas de décès ou de maladie.
Ces garanties prémunissent les banques contre le risque pour l’emprunteur de ne plus pouvoir payer les échéances de son prêt en cas « d’accident de la vie » (maladie, décès, invalidité…). Elles protègent à la fois les établissements de crédits mais aussi les assurés, car en cas de coup dur, elles pourront rembourser (partiellement, totalement ou de manière temporaire) les mensualités.
Généralement les banques proposent leur contrat groupe assurance emprunteur. C’est un contrat figé avec des niveaux de couvertures différents suivant les établissements bancaires.
Cependant vous n’êtes pas obligé de souscrire l’assurance de prêt proposée par votre banque pour votre crédit immobilier. SAGESSE CREDIT consultera plusieurs compagnies d’assurance pour savoir si le contrat groupe de la banque vous est le plus favorable en coût et en niveau de couverture. Faire jouer la concurrence peut s’avérer très rentable et vous faire économiser jusqu’à 75% de votre budget assurance avec une offre modulable et adaptée à votre situation individuelle en tant qu’emprunteur avec des garanties équivalentes voire plus importantes.
Avec 25 ans d’expérience en assurance emprunteur SAGESSE CREDIT vous fait bénéficier de son expertise en termes de niveau de couverture.
Pour conclure un contrat d’assurance, vous devrez remplir un questionnaire de santé ou une simple déclaration de santé. Ils permettent aux compagnies d’assurances d’établir votre profil d’assuré en évaluant les risques liés à votre état général de santé, vos antécédents médicaux, vos éventuelles maladies ou accidents. Certaines questions relatives à votre mode de vie peuvent aussi être demandées : profession ou pratique de sports.
Après réception du formulaire, la compagnie peut accorder immédiatement la garantie ou demander des compléments d’information pour se décider. En cas de risques médicaux importants, elle peut décider de vous accorder la couverture, moyennant le paiement d’une surprime.
Dans tous les cas, vous devez veiller à remplir le document scrupuleusement. Selon l’article L113-8 du code des assurances, une fausse déclaration peut aboutir à l’annulation pure et simple de votre contrat.
Si vous empruntez seul, vous devrez vous assurer à 100% (au minimum pour la garantie décès) du montant de votre emprunt, on parle d’assurance sur une tête.
Si vous êtes deux co-emprunteurs, vous devrez choisir qui est couvert et à quel pourcentage.
Il s’agit de la quotité sur deux têtes. Quelle que soit la répartition choisie, 30%/70%, 50%/50% ou 100% sur chaque personne, l’addition des deux quotités devra faire au minimum 100% et au maximum 200%.
En fonction de votre situation votre courtier vous aidera à choisir la quotité d’assurance emprunteur la plus adaptée.
Les garanties standards :
La garantie Décès : en cas de décès de l’assuré, le capital restant dû indiqué dans le tableau d’amortissement sera remboursé à l’organisme prêteur.
La garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) : c’est une incapacité physique ou mentale constatée et mettant l’assuré dans l’impossibilité définitive et absolue d’exercer toute activité rémunératrice ou tout acte de la vie courante. L’application de cette garantie entraîne, en général, comme la garantie décès, le remboursement du capital restant à devoir à la banque par la compagnie d’assurance.
La garantie ITT (Incapacité Totale de Travail) : l’incapacité temporaire totale de travail confère à l’assuré l’impossibilité, à la suite d’un accident ou d’une maladie, de se livrer à une activité professionnelle lui procurant un gain ou un profit. Dans ce cas, la compagnie d’assurance prendra en charge les mensualités du prêt (ou une partie des mensualités) durant cette période. Une franchise (période de carence) est généralement appliquée dans ce type de contrat.
La garantie IPT (Invalidité Permanente Totale) : c’est une invalidité physique ou mentale constatée et mettant l’assuré dans l’incapacité d’exercer toute occupation lui rapportant un gain ou un profit. Dans ce cas, la compagnie d’assurance se substituera à l’emprunteur et remboursera les échéances du prêt durant toute cette période.
Les garanties optionnelles possibles en délégation :
La garantie invalidité permanente partielle (IPP) : intervient lorsque l’assuré se trouve dans l’impossibilité définitive et permanente d’exercer à temps plein toute activité professionnelle ou toute occupation lui apportant gain ou profit, cette garantie vient en complément de la garantie invalidité permanente totale pour réduire l’invalidité de 66 % à 33 %.
La garantie invalidité professionnelle (IP) : pour les professions médicales, paramédicales, et vétérinaires intervient lorsque l’assuré se trouve dans l’impossibilité totale ou définitive d’exercer sa profession médicale, paramédicale ou vétérinaire.
Il existe des dizaines de contrats assurance emprunteur, tous n’ont pas le même niveau de couverture ni le même coût. Nos conseillers pourront choisir avec vous le contrat qui vous correspond le mieux.